- ALEJANDRA OROZCO
Industria de la vivienda deja de mil a cinco mil millones de pesos anuales al estado
Tuxtla.- En Chiapas, una de las demandas fundamentales es la vivienda digna, que de manera urbana corresponde a la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), y este año, podría repuntar gracias a algunos cambios normativos.
Jorge Burguete, presidente de esta importante cámara a nivel estatal, señaló en entrevista con esta casa editorial qué hay cerca de 22 empresarios de la vivienda urbana afiliados a ella, cuyas empresas desarrollan tres cuartas partes de la vivienda cada año en las 10 principales ciudades del estado.
“A pesar de ser pocos socios, hay una actividad grande, en un mal año, nuestra industria inyecta una inversión de mil a mil 500 millones de pesos al estado sin usar recursos del erario, a diferencia de la obra pública, que tiene que poner recursos y asignar obras, en nuestro caso son modelos de negocio que se desarrollan como inversión directa de manera independiente de los gobiernos”, explicó.
Para ello, los empresarios tienen que hipotecar su patrimonio para conseguir financiamientos privados, y con este financiamiento y capital propio desarrollan unidades, a las que después les ganan cuando las venden, pagan deudas y generan utilidades, lo que genera recursos públicos por los impuestos y pagos de servicios, así como generación de empleos; es una industria muy benéfica, que trastoca el 90 por ciento de las ramas económicas de manera inmediata.
“La vivienda no requiere dinero público pero sí impulsores, tiene que haber una correlación entre oferta y demanda, nuestros mercados principales son clientes de Infonavit y Fovissste, en tercer lugar el mercado de la gente que acude a bancos o tiene préstamos particulares”, señaló.
Grandes retos para la entidad
En este sentido, en Chiapas la demanda es de 100 a 200 mil personas que podrían comprar viviendas de interés social, es decir, que no superan los 600 mil pesos, aunque lo ideal es una vivienda de 400 mil pesos.
“Dos terceras partes de la población ganan hasta 3 UMAs, por lo que su capacidad crediticia alcanza de 350 a 400 mil pesos, por eso hay que hacer vivienda para ellos, pero hoy en día, en nuestra ciudad es imposible debido a factores negativos que influyen en el precio”, señaló.
Entre ellos, contamos que el terreno es muy caro, muy especulado, hay poca reserva territorial con vocación de vivienda, no hay servicios, la carta urbana no cuenta con las obras básicas como vialidad, drenaje, luz o agua, esto se vuelve una bola de nieve por falta de planeación.
“En otras latitudes del país, hay ciudades planeadas a 50 años, para las cuales se genera infraestructura pensando en este tiempo, con usos definidos para vivienda, industria, escuelas... eso no pasa en Tuxtla, donde el sistema urbano es caótico, ese es el gran desafío de la administración pública”, consideró.
Al final del día, esto trastoca el tejido social, pues si la ciudad sigue creciendo de forma desmedida, el tejido social se descompone y se vuelve un círculo vicioso. “Como empresario, te subes al segmento medio, residencial, saturas la oferta y las empresas no crecen, tienen que cerrar, eso hay que revertirlo”, señaló.
Afortunadamente, ya vemos síntomas de querer trazar vectores de solución, algo que no es solo importante sino urgente, pues Tuxtla ya se considera zona urbana y será una ciudad receptora por estar rodeada de agua, sin embargo, no tiene forma ni de sustentar a quienes ya vivimos aquí, aunque tenemos las fuentes o insumos para más.
Por otro lado, aclaró que los sismos no son un factor de encarecimiento de la vivienda, pues un empresario no piensa en hacer vivienda de calidad baja estando en una zona sísmica, eso le pegaría a su reputación, son otros factores los que la encarecen.
“La vivienda de interés social es la más vigilada, tras el sismo de 2017 no hubo una incidencia exagerada de daños a viviendas hechas por la industria, los daños fueron en vivienda de auto construcción o con mucho tiempo, sin un diseño estructural adecuado, ahora es muy difícil con los marcos normativos que hay”, comentó.
Para hacer una vivienda de 450 mil pesos en una ciudad como esta, explicó, necesitas un suelo de 300 pesos el metro cuadrado y eso es imposible en Tuxtla, para eso tienes que generar infraestructura, y cuando ya tienes urbanizado, el metro cuadrado no cuesta menos de 3 mil pesos, ese es el reto.
Datos de la otrora Sedesol hace algunos años, indican que la expansión de las ciudades en las últimas tres décadas es alarmante, pues duplicaron su población pero cuadruplicaron su extensión; no hay dinero que alcance para esto y Tuxtla está a la cabeza al respecto, con la expansión de las manchas urbanas.
“No podemos hacer vivienda de interés medio y residencial toda la industria, se tiene que incentivar el interés social, es como en los carros, hay que hacer vivienda para los que tienen menos”, señaló.
Y es que el promedio de tiempo entre comprar el terreno, diseñar los planos, sacar el permiso, meter maquinaria, producir y vender, son 500 días o año y medio en el país, sin embargo en Chiapas son casi mil, es decir, tres años (hay casos que han llegado hasta cuatro o cinco de puros trámites), por lo que el proyecto no es viable, se vuelve un proyecto perdedor, cuando en otros estados son de seis a ocho meses.
Soluciones a la vista
“Venimos de años difíciles donde todo esto no estaba en la agenda, aunque existe ya un plan integral de movilidad urbana sustentable, es un ideal ya probado en otras ciudades, solo se tiene que tropicalizar por cuestiones de idiosincrasia, pero ya lo están haciendo, ya está en la agenda”, señaló.
Para esto, una fórmula efectiva es densificar, o edificar en vertical sin hacinar, con áreas comunes de esparcimiento, generar convivencia, ya que el concepto de barrio se ha perdido.
Afortunadamente, ya se están empezando a dar pasos al respecto, lo primero, consideró el especialista, es desgravar para la mejora regulatoria, la Canadevi, junto con el ayuntamiento, ya pudo quitar dos impuestos que eran únicos y absurdos en el país, sobre fraccionamiento y sobre condominio, que era como poner una doble verificación a un auto eléctrico; además, ya trabajan con Smapa para los pagos de derechos de agua.
“Hay que estandarizar además entre el catastro municipal y estatal, ya que el costo transaccional incrementa si no tienes una estandarización de criterios; por ejemplo, hoy se entregan 2 mil créditos hipotecarios, es decir, viene cayendo la tasa un sie7e por ciento en los últimos 10 años, y la tasa de vivienda nueva contra la usada se revirtió, hoy, un tercio de los créditos son para casas nuevas y dos tercios para usadas, cuando antes era un cuarto para la usada y tres cuartos para la nueva.
Burguete señaló que han tenido años buenos donde se han construido 5 mil viviendas para Infonavit, aparte para Fovissste y el sector privado, inyectando de cuatro a cinco mil millones de pesos al erario, eso indica que se tiene que incentivar este sector.
“Los insumos que requerimos son tierra apta y financiamiento, al que las empresas por su existencia pueden acceder pero no está tan mal, un interés del 12 por ciento anual no es tan caro, pero tienes que salir sumándoselo al valor, por eso se encarecen las viviendas aún sin accesorios, es por el costo financiero”, explicó.
Además, consideró necesario generar reserva territorial para manchas urbanas pero eso no ocurre en Chiapas, incluso si trazas una nueva carta urbana, todos los predios dentro de esta se triplican de precio, por eso no hay control de esa especulación, que solo se controlaría si el gobierno genera la reserva territorial.
“En el gobierno de Juan Sabines, Chiapas fue el que más avanzó en incorporar a cotizar a Infonavit a trabajadores de gobierno del estado y el congreso, en el gobierno de Rutilio Escandón, incorpora a los del Poder Judicial, esta sería una gran área de oportunidad para generar un esquema y que los trabajadores de municipio puedan integrarse, hay que actuar a corto, mediano y largo plazo para construir ciudadanía”, finalizó.
